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银行停贷拉响房企融资警报
 
发布时间:2014-03-20  访问人数:
 
      2月23日,一份在网上流传的文件和一家银行暂停部分房贷的传言令许多券商分析师度过了一个调研、写报告、召开电话会议的忙碌周末。

    这份文件显示:“在经济下行,资产价格泡沫过大,信贷政策紧平衡的情况下,一旦发生风险暴露,处置起来将十分困难。鉴于上述因素,全行停止办理所有房地产夹层融资业务;同时,对房地产供应链金融业务,企业金融业务条线要重新审视相关信贷政策流程并提出风险控制措施。在新的政策出台前,暂停办理房地产供应链金融业务。”

    而2月24日晚间, 兴业银行发布了公告,正式确认该行于3月底前停办夹层融资业务。

    兴业银行称,为进一步优化授信投向, 调整资产结构,该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于 3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。 在此之前,该行暂缓办理部分房地产新增授信业务。

    为何叫停夹层融资

    夹层融资业务暂停的消息甫一传出,引来了市场对房市走向诸多猜测。那么,什么是夹层融资?

    夹层融资是一种股权信托模式,是一种“假股权、真债权”模式,即委托信托公司先向项目公司收购股权(一般80%以上),到期后项目公司再回购股权。一些资质较差、不符合满足“四三二”规定(四证齐全、30%的自有资金投入,国家二级资质)的小地产商常采取这种模式融资。

    兴业银行华中某分行企业金融部人士对腾讯财经表示,夹层融资要求有一定的股权要暂时由与银行相关的其他金融机构控股,由于涉及股权,较为敏感,一些上市房企或拟上市房企并不愿意通过这种方式融资。只有融资情况十分困难的中小房企才会选择。

    该人士表示,尽管听说过夹层融资,但很少做。至于房地产供应链融资,由于水泥、钢铁等也属于产能过剩行业,对于大型央企、国企会有一些支持,但对于民营企业则十分谨慎。

    兴业银行在公告中亦表示,这部分业务在该行业务中占比极小,对该行经营没有实质性影响。

    中金公司研究部认为,兴业银行对此类业务的风险偏好的下降是叫停的主要原因。兴业银行从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的偏好。

    国泰君安分析师则认为,兴业银行是中国银行业最早发现机会并实施房地产战略的银行,其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高,管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出上述决定。此外,在调研过程中,三四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕,进而引起了对行业拐点的重视。

    民生银行一位分行信贷业务负责人亦表示,每家银行对经济形势的判断不太一样,兴业银行做出上述决策,与该行自身的风险偏好有关。

    银行谨慎对待房产融资

    兴业银行叫停部分房贷之后,关于交通银行下发通知暂停所有房地产项目贷款的传言又流传开来。目前,交行已明确否认有过这样的通知。

    多位业内人士表示,目前房地产信贷政策并未有明显调整。银行“跟风停贷”的局面并不会上演。

    一位国有大行支行行长表示,该行从2010年起,对地产融资项目就严格地限制,严格到了“几乎每一个项目都需要报到总行去过会。”不过,该行对大型房企的融资从未进行过控制,回避的都是一些中小型房企。

    这位行长表示,从2013年3月以来,国有银行便不愿再通过“假股权,真债权”的模式为中小房企提供融资。他指出,社会融资成本提高、货币市场利率升高减少了银行在同业业务中能取得的利润。由于融资成本上升,银行的息差减少,且还要在参与买入返售的各方机构——出资方、融资方、担保方和过桥方之间进行分配,所以银行从中能够获得的利润更加减少。此前银行可以将一个融资项目通过资产买入返售的形式,打包卖给另一家银行;但目前,这种操作方式能够获取的利润已被挤压。“所以银行犯不上做那个。”

    交行某华东支行行长则表示,年初以来房地产融资的业务口径没有发生过变化。在房地产开发贷方面,其实近年来整个银行业都是比较审慎的,会注重项目资质的审核,偏好大型房企。交行在夹层融资、地产供应链融资涉及得不是很多。

    平安一位公司金融业务人士指出,房地产融资紧了很长时间,去年上了两个房地产开发贷项目,但均没有通过风控环节。

    大小房企冰火两重天

    业内人士告诉腾讯财经,一边是大型房企不缺钱,一边是中小房企融资困难的情况已经持续了很长时间。银行对房地产行业保持谨慎,控制信贷投放并不是近期才出现的。

    前述兴业银行人士表示,近年房企融资,信托渠道占了很大的一部分,开发贷对房地产的支持没有那么大,就把客户推向新兴融资渠道。

    他介绍,兴业对开发贷的标准为二级以上资质,房企在全国范围内排名前50,在省内排名前10。银行普遍对房地产行业很谨慎。中小型开发商抗风险能力比较差,大型规模的房企从风险,流动性方面来看都比较好,银行较为偏好。

    民生银行人士则告诉腾讯财经,许多能够拿到开发贷的房企其实都不缺钱。因此这些开发商会将贷款用于楼盘的滚动开发。

    该人士亦表示,中小房企融资难是一个持续存在的现象。对于一些发展前景较好,但在现阶段尚不符合信贷标准的企业,民生会通过“高收益通道业务”提供融资。 “高收益投资银行业务也就是指银行需要融资方的股权质押,然后提供融资。银行承担比较大的风险,也获得比较大的收益”。这位人士表示。

    不过,自从2012年银监会发布“七不准”之后,民生也大量减少了此类“高收益通道业务”。

    兴业银行人士表示,中小型开发商融资越来越难。短期还没看到放松的迹象。

    民生证券研究中心预计,今年银行的开发贷收紧政策会是:表内开发贷仍严格限制名单,总量不增或占比略降(优质地产商);表外非标投向房地产的大幅减少(劣质地产商)。





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